E V E R S H E D S
S u p p orti n g d at a c e ntr e gr o wt h
I n 2 0 1 8 d at a c e ntr e gr o wt h is e x p e ct e d t o b e e v e n str o n g er . G a r et h Pl a n c k , P art n er at t h e B elf ast offi c e of E v ers h e ds S ut h erl a n d o utli n es w h y h a vi n g a l o c al l a w fir m wit h gl o b al r e a c h i n t his ar e a is vit al .
O v er t h e l a st 2 0 y e ar s , t h e d e m a n d f or di git al d at a h a s gr o w n m a s si v el y . D at a c e ntr e s n o w u n d er pi n o ur di git al e c o n o m y f or c or p or at e I T s er vi c e s , di git al m e di a , fi n a n ci al s er vi c e s , m o bil e c o m p uti n g , s o ci al n et w or ki n g a n d i nt er n et a c c e s s . D at a c e ntr e s h a v e a d v a n c e d dr a m ati c all y o v er t h e p a st f e w y e ar s wit h o ut s o ur c e d d at a c e ntr e i nfr a str u ct ur e i n E ur o p e li k el y t o ti p t o w ar d s 4 0 p er c e nt b y 2 0 1 9 .
T h e U K a n d Ir el a n d ar e t w o of t h e m o st a cti v e d at a c e ntr e m ar k et s i n t h e w orl d t o d a y . Wit h t h e d e m a n d f or cl o u d st or a g e gr o wi n g , t h e n e e d f or l o c al pr o c e s si n g p o w er cl o s er t o t h e c u st o m er b a s e i n N ort h er n Ir el a n d will b e c o m e e v e n m or e pr e v al e nt i n 2 0 1 8 a s mi cr o d at a c e ntr e s b e gi n t o m ulti pl y . It will b e c o m e i n cr e a si n gl y i m p ort a nt t o h a v e i n pl a c e a l o c al l e g al t e a m wit h gl o b al c o n n e cti o n s .
T hi s i s d u e t o f a ct t h at t h e y will b e b e st pl a c e d t o u n d er st a n d t h e f ull r a n g e of t e n a nt c o n c er n s , e s p e ci all y t h e c o m pl e xiti e s of diff er e nt o c c u p ati o n al str u ct ur e s ( a n d t h e att e n d a nt t a x a n d a c c o u nti n g tr e at m e nt s ) a n d s er vi c e l e v el a gr e e m e nt s .
D at a c e ntr e s ar e e n er g yi nt e n si v e , a n d el e ctri cit y c o n s u m pti o n i s u s u all y t h e si n gl e l ar g e st c o m p o n e nt of o p er ati o n al c o st s .
W e at E v er s h e d s S ut h erl a n d al s o pl a c e a n e m p h a si s o n t h or o u g h e n er g y d u e dili g e n c e a n d w h e n h a n dli n g l e a si n g a n d c u st o m er c o ntr a ct s cl e ar a n d c o n ci s e el e ctri cit y c h ar gi n g r e gi m e s , p arti c ul arl y w h er e t h e d at a c e ntr e i s s u p p ort e d b y pri v at e r e n e w a bl e e n er g y s o ur c e s .
L e g al c h all e n g e s
T h e l e g al c h all e n g e s f a ci n g d at a c e ntr e s ar e u ni q u e , r e q uiri n g a di sti n ct bl e n d of s p e ci ali st l e g al a d vi c e . T h e l o o mi n g Br e xit di v or c e will al s o a d d a l a y er of c o m pl e xit y a n d u n c ert ai nt y t h at pr e vi o u sl y di d n ’ t e xi st .
It i s b e st if t h e l e g al t e a m y o u a p p oi nt ar e i m m er s e d i n t h e s e ct or , n ot o nl y u n d er st a n di n g t h e l e g al i s s u e s b ut al s o h a vi n g a d e e p u n d er st a n di n g of t h e d at a c e ntr e m ar k et .
F or d e c a d e s , w e h a v e a d vi s e d d at a c e ntr e d e v el o p er s , o w n er s , o p er at or s , f u n d er s , a n d e nt er pri s e s t h at n e e d or u s e t h e m o n m att er s a s s o ci at e d wit h all t y p e s of d at a c e ntr e s , i n cl u di n g e nt er pri s e , w h ol e s al e , c ol o c ati o n a n d m a n a g e d s er vi c e s f a ciliti e s .
O ur e xt e n si v e e x p eri e n c e i n t hi s ar e a o n a gl o b al b a si s all o w s u s t o a nti ci p at e a n d m a n a g e t h e m a n y c h all e n g e s t h at ar e p art of d e v el o pi n g , o w ni n g a n d fi n a n ci n g c o m pl e x d at a c e ntr e s , i n cl u di n g sit e s el e cti o n , d u e dili g e n c e , t a x a n d str u ct uri n g i s s u e s ,
5 6 w w w . b usi n essfirst o nli n e . c o . u k o p er ati o n al a n d r e g ul at or y c o n si d er ati o n s , l e a si n g a n d c u st o m er c o ntr a ct s .
C o n si d er ati o n n e e d s t o b e gi v e n t o t h e s p e e d a n d a bilit y t o b uil d a n d o p er at e a d at a c e ntr e a s o p p o s e d t o a c q uiri n g a n e xi sti n g d at a c e ntr e w hi c h i s r e a dil y a d a pt a bl e f or u s e . T h e b a si s of t h e o w n er or o p er at or o c c u p ati o n will diff er b et w e e n j uri s di cti o n s wit h v ar yi n g i m pli c ati o n s .
A s a n e x a m pl e , fr e e h ol d a c q ui siti o n s r e pr e s e nt t h e m o st fl e xi bl e f or m of l a n d o w n er s hi p , b ut m o st c o stl y ( a n d s o m eti m e s t h e sl o w e st r o ut e t o m ar k et ) w h er e a s l e a s e h ol d a c q ui siti o n s gi v e o w n er s hi p f or a li mit e d p eri o d ( t h o u g h oft e n o n l o n g er t er m s , wit h o pti o n s t o r e n e w ) a n d t h er ef or e c a n b e a n attr a cti v e pr o p o siti o n f or l a n dl or d s , s u bj e ct t o e xt e n si v e r e stri cti o n s a n d c o n diti o n s .
O n e x pir y of t h e l e a s e , all i nt er e st s r e v ert b a c k t o t h e l a n dl or d , i n cl u di n g o w n er s hi p of b uil di n g s c o n str u ct e d o n t h e l a n d ( s u bj e ct of c o ur s e t o b u si n e s s t e n a n c y c o n si d er ati o n s i n N ort h er n Ir el a n d ).
C ar e n e e d s t o b e t a k e n i n n e g oti ati n g t h e t er m s of t h e l e a s e t o e n s ur e t h e o w n er / o p er at or ( a n d it s f u n d er ) h a s s uffi ci e nt fl e xi bilit y i n t h e u s e a n d o c c u p ati o n of t h e l a n d a n d b uil di n g s f or t h e p ur p o s e s of it s o p er ati o n s , t h at t h e p eri o d of t h e l e a s e i s s uffi ci e nt t o e n a bl e f ull r e c o v er y of a n y c a p p e d c o st s , a n d t h at s uffi ci e nt pr ot e cti o n s ar e i n c or p or at e d i nt o t h e l e a s e f or f u n d er s a n d k e y c u st o m er s .
F u n di n g d at a c e nt r e g r o wt h W e ar e al s o a d vi si n g o n t h e f u n di n g of d at a c e ntr e pr oj e ct s a n d t y pi c all y a f u n d er will h a v e s e p ar at e c o n c er n s t o a n o w n er or o p er at or .
T h e y will w a nt t o e n s ur e titl e t o t h e l a n d / e q ui p m e nt i s g o o d a n d m ar k et a bl e t o e n a bl e it t o t a k e a d e q u at e s e c urit y o v er it . T h e y will u s u all y w a nt i n d e p e n d e nt l e g al a d vi c e a n d c o m pl e x fi n a n ci n g d o c u m e nt s t o b e p ut i n pl a c e pri or t o r el e a si n g f u n d s at cl o si n g . hi s c o ul d i m p a ct o n t h e o w n er s hi p str u ct ur e a n d ti m e s c al e s f or a n y d e v el o p m e nt . Wit h i n cr e a si n g gl o b al f o c u s o n s u st ai n a bilit y , t h e e n er g y c o n s u m pti o n a n d effi ci e n c y of a d at a c e ntr e i s a si g nifi c a nt c o n c er n wit h a h u g e i m p a ct o n o p er ati n g c o st s .
T e m p er at e cli m at e s off er o p p ort u niti e s t o r e d u c e o p er ati n g c o st s f or fr e e air c o oli n g d at a c e ntr e s a g ai n st t h eir c hill e d w at er c o u nt er p art s .
S m all c h a n g e s i n P o w er U s a g e Eff e cti v e n e s s ( P U E ) c a n h a v e a dr a m ati c eff e ct o n e n er g y c o st s ( a n d oft e n t h e c o st s ari si n g fr o m a n i n cr e a s e i n P U E will b e a ri s k f or t h e o p er at or r at h er t h a n t h e c u st o m er ).
E v e n t h e m o st effi ci e nt d at a c e ntr e s c o n s u m e m a s si v e a m o u nt s of el e ctri cit y , m a ki n g e n er g yr el at e d str at e gi c d e ci si o n s k e y t o s u c c e s sf ul d e v el o p m e nt a n d o p er ati o n . I nt er c o n n e cti n g wit h t h e l o c al gri d a n d pr o c uri n g el e ctri cit y s er vi c e s at t h e m o st a d v a nt a g e o u s r at e s , i n cl u di n g a n y e c o n o mi c d e v el o p m e nt i n c e nti v e s , r e q uir e s i n d e pt h k n o wl e d g e of t h e r e g ul at or y fr a m e w or k i n N ort h er n Ir el a n d a n d pr a cti c al e x p eri e n c e i n t h e r el e v a nt e n er g y m ar k et s w hi c h w e h a v e .