ดร . โสภณ พรโชคชัย ผู้อ�ำนวยการ โรงเรียนธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย , ประธานศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก . เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส และเป็นผู้เชี ่ยวชาญในงานประเมินค่าทรัพย์สิน
กรณีศึกษานี้จะคุ้มทุนหรือไม่ เรามาวิเคราะห์กันมาดูทีละประเด็น ...
การสร้างห้องพัก 2,757 หน่วยบนที่ดิน 317 ไร่ ถ้าเฉลี่ยต่อไร่ ในพื้นที่ 1 ไร่ จะสร้างเพียง 9 หน่วยเท่านั้น อันที่จริง ถ้าสร้างบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวา จะสร้างได้ราว 6 หน่วย ( เว้นเผื่อถนนด้วย ) นี่แสดงว่า การใช้ ที่ดินอย่างไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร เพราะในที่ดิน 1 ไร่สามารถใช้สร้างห้องพักได้นับร้อยหน่วย
การที่จะสร้าง เพียงจ�ำนวนน้อยนิดแค่ 9 หน่วยต่อไร่ยังแสดงว่า การดูแลชุมชนคงจะขาดประสิทธิภาพ เพราะ ความหนาแน่นต�่ำนั่นเองและจะเป็นภาระของรัฐ เช่นที่การเคหะแห่งชาติเคยประสบต่อไป ดังนั้น สาธารณูปโภค ต่างๆ จะไม่ได้รับการดูแลให้มีคุณภาพเพียงพอกับการอยู่อาศัยตามปกติสุข ประเด็นต่อมาก็คือ ต้นทุนที่ 5,000 ล้านบาท สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้เพียง 2,757 หน่วย หรือเป็นเงินหน่วย ละ 1.814 ล้านบาท
ถ้ารวมต้นทุนที่ดินด้วยแล้ว อาจมีมูลค่าถึง 3 ล้านบาทแล้ว เราจะปล่อยเช่าระยะ 30 ปีเพียง 350,000- 700,000 บาท จะมีความคุ้มค่าได้อย่างไร นี่เท่ากับทุนหายก�ำไรหด ก่อสร้างได้ไม่กี่หน่วยก็หมดทุนเสียแล้ว ดัง เช่นเมื่อ 50 ปีก่อน ก่อสร้างแฟลตดินแดงได้ไม่มากนั่นเองเงินจ�ำนวน 3 ล้านต่อหน่วยนี้ หากผ่อนช�ำระแต่เฉพาะ ดอกเบี้ย ( ยังไม่รวมเงินต้น ) ณ อัตราดอกเบี้ย 6 % ก็จะเป็นเงินปีละ 180,000 บาทหรือเดือนละ 15,000 บาท การให้ผ่อนถูกๆ ก็เท่ากับ ‘ เจ๊ง ’ ตั้งแต่เริ่มต้นแล้ว
B-CONNECT MAGAZINE 81
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ผู้อ�ำนวยการ โรงเรียนธุรกิจ
อสังหาริมทรัพย์ไทย, ประธานศูนย์ข้อมูล
วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
� `x.)x.,8.`8.&�.a�.&x.'8..x.bx.`8."�.-x.b8.(�.)�."�.,�.#x.`�.&x.!�.,�.&x.&�.(�.,8.`8.(x.-8.&x.!8.b8.,�.%�.(�.,x.'�.(�.c8.*�.-8.&B�H8. x.(�.$�.-x.*8.-�. x.*x.,�.&x.-x.bx."8.,8.!8..8.bx.(x.%�..8.&x.*�.(�.-�.+x.a8.(x.b8.`8.(�.,�.(x.,�.)�.-8.`8.!8.(�.,�.,8.*�.c8. x.,x.&x.(x.,�.%8..x.%�.-x.)x.,8.&�.(�.,8.`8.%8.a�.&H����H8. x.,�.(�.*�.(�.bx.,�.!�.*�.bx.+x.!�.'�.,x. H�
�M�8.*�.&x.b8.)�.(�.&�.&x.%�.-x.b8.%8.-8.&H�M�8.a8.(�.b8.%�.bx.,�.`8."x.)x.-x.b8.(�.%x.b8.+x.a8.(�.b8.`�.&x.'�.-�.bx.&x.%�.-x.bH8.a8.(�.b8."8.,8.*�.(�.bx.,�.!�.`8.'�.-x.(�.!�H8.*�.&x.b8.)�.(�.`8.%�.b8.,�.&x.,x.bx.&H�.+x.,x.&x.%�.-x.b8."8.(�.-8.!�8.%�.bx.,�.*�.(�.bx.,�.!�.&�.bx.,�.&x.`8.%8.-x.b8.(�.)�. �.&x.,�.%
L8.%x.,�.(�.,�.!�.)�.,�8."8.,8.*�.(�.bx.,�.!�.a8.%8.bx.(�.,�.)�
�8.*�.&x.b8.)�.(�
8.`8.)�.bx.&x.`8.'8.-�.b8.+x.%�.&x.&x.%8.bx.)�.(�H8.&x.-x.b8.`x.*�.%8.!�.)�.b8.,�8. x.,�.(�.`�."��.%�.-x.b8.%8.-8.&x.+x.(�.b8.,�.!�.a8.(x.b8.(x.-x.&�.(�.,8.*�.-8.%�.&8.-8.(8.,�.'�.`8.%�.b8.,�.%�.-x.b8.!8.)�.(�8.`8.'�.(�.,�.,8.`�.&x.%�.-x.b8.%8.-8.&HH8.a8.(�.b8.*�.,�.(x.,�.(�.%�.`�."�.bx.*�.(�.bx.,�.!�.*�.bx.+x.!�.'�.,x. x.a8.%8.bx.&x.,x.&�.(�.bx.+x.(�.*�.&x.b8.)�.(��H8. x.,�.(�.%�.-H8."8.b8.,8.*�.(�.bx.,�.!�8.`8.'�.-x.(�.!�.";��x.,�.&x.)�.&x.&x.bx.+x.(�.&x.-8.%8.`x.!8.bH8.*�.&x.b8.)�.(�.%x.b8.+x.a8.(�.b8.(�8.!�8.,H8.`x.*�.%8.!�.)�.b8.,�8. x.,�.(�.%8..x.`x.)x."�..8.(x."�.&x.!8.!�."8.,8. �.,�.%8.&�.(�.,8.*�.-8.%�.&8.-8.(8.,�.'�8.`8.'�.(�.,�.,�.!8.)�.,�.(x.*�.&x.,�.`x.&x.b8.&x.%{��H8.,�8.b8.&x.,H8.&H8.b8.`8.+x.!�.`x.)x.,8."8.,8.`8.&�.a�.&x.(8.,�.(�.,8. �.+x.!�.(�.,x.$8.`8."�.b8.&x.%�.-H8. H8.b8.,�.(�.`8.!8.*�.,8.`x.*�.b8.!�."�.,�.%x.-8.`8.!8.(�.&�.(�.,8.*�.&�.%x.b8.+x.a8.&�8.%8.,x.!�.&x.,H8.&H8.bH8.*�.,�.&8.,�.(�.$�..x.&�.`�.(8.!�.%x.b8.,�.!�.a�8."8.,8.a8.(x.b8.a8.%8.bx.(�.,x.&�. x.,�.(�.%8..x.`x.)x.`�.*�.bx.(x.-x.!8..8.$�.(8.,�.'�.`8.'�.-x.(�.!�.'�.+x. x.,x.&�. x.,�.(�.+x.(�..x.b8.+x.,�.*8.,x.(�.%x.,�.(x.&�. x.%x.-8.*�..8. ��.&�.(�.,8.`8.%8.a�.&x.%x.b8.+x.(x.,�. x.a�.!8.-�.+H8.%x.bx.&x.%�..8.&x.%�.-x.b
K8.)x.bx.,�.&x.&�.,�.%�8.*�.,�.(x.,�.(�.%�.*�.(�.bx.,�.!�.%�.-x.b8.+x.(�..x.b8.+x.,�.*8.,x.(�.a8.%8.bx.`8.'�.-x.(�.!��
�M�8.*�.&x.b8.)�.(�8.*�.(�.-�.+x.`8.&�.a�.&x.`8.!�.-8.&x.*�.&x.b8.)�.(��.)x.,K�M8.)x.bx.,�.&x.&�.,�.%��H8.%�.bx.,�.(�.)�.(x.%x.bx.&x.%�..8.&x.%�.-x.b8.%8.-8.&x.%8.bx.)�.(�.`x.)x.bx.)�8.+x.,�."8.(x.-x.(x..x.)x.!8.b8.,�.%�.-�.!��8.)x.bx.,�.&x.&�.,�.%�.`x.)x.bx.)�8.`8.(�.,�."8.,8.&�.)x.b8.+x.(�.`8."�.b8.,�.(�.,8.(�.,�8.&�.-x.`8.'�.-x.(�.!��LB��8.&�.,�.%�8."8.,8.(x.-x.!8.)�.,�.(x.!8..8.bx.(x.!8.b8.,�.a8.%8.bx.+x.(�.b8.,�.!�.a8.(�8.&x.-x.b8.`8.%�.b8.,�. x.,x.&�.%�..8.&x.*�.,�.(�. {��x.,�.a8.(�.*�.%8. x.b8.+x.*�.(�.bx.,�.!�.a8.%8.bx.a8.(x.b8. x.-x.b8.*�.&x.b8.)�.(�. x.a�.*�.(x.%8.%�..8.&x.`8.*�.-x.(�.`x.)x.bx.)�8.%8.,x.!¸.`8."�.b8.&x.`8.(x.-�8.+H8.b
L8.&�.-x. H8.+H8.b8.&H8. x.b8.+x.*�.(�.bx.,�.!�.`x.'�.)x.%x.%8.-8.&x.`x.%8.!�.a8.%8.bx.a8.(x.b8.(x.,�. x.&x.,H8.&H8.b8.`8.+x.!�.`8.!�.-8.&x.";��x.,�.&x.)�.&H�8.)x.bx.,�.&x.%x.b8.+x.*�.&x.b8.)�.(�.&x.-x.bH8.*�.,�. x.'8.b8.+x.&x."���x.,�.(�.,8.`x.%x.b8.`8."x.'�.,�.,�.%8.+x. x.`8.&�.-x.bx.(�
8.(�.,x.!�.a8.(x.b8.(�.)�.(x.`8.!�.-8.&x.%x.bx.&JH8.$�8.+x.,x.%x.(�.,�.%8.+x. x.`8.&�.-x.bx.(�
�H8. x.a�."8.,8.`8.&�.a�.&x.`8.!�.-8.&x.&�.-x.)x.,N8.&�.,�.%�.*�.(�.-�.+x.`8.%8.-�.+x.&x.)x.,MK8.&�.,�.%��. x.,�.(�.`�.*�.bx.'8.b8.+x.&x.%�..x. x.a�8. x.a�.`8.%�.b8.,�. x.,x.&�8�&8.`8."8.b�.!��&H8.%x.,x.bx.!�.`x.%x.b8.`8.(�.-8.b8.(x.%x.bx.&x.`x.)x.bx.)�P�ӓ�P�PQ�V�S�B�