ดร . โสภณ พรโชคชัย ผู้อ�ำนวยการ โรงเรียนธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย , ประธานศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก . เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส และเป็นผู้เชี ่ยวชาญในงานประเมินค่าทรัพย์สิน
กรณีศึกษานี้จะคุ้มทุนหรือไม่ เรามาวิเคราะห์กันมาดูทีละประเด็น ...
การสร้างห้องพัก 2,757 หน่วยบนที่ดิน 317 ไร่ ถ้าเฉลี่ยต่อไร่ ในพื้นที่ 1 ไร่ จะสร้างเพียง 9 หน่วยเท่านั้น อันที่จริง ถ้าสร้างบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวา จะสร้างได้ราว 6 หน่วย ( เว้นเผื่อถนนด้วย ) นี่แสดงว่า การใช้ ที่ดินอย่างไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร เพราะในที่ดิน 1 ไร่สามารถใช้สร้างห้องพักได้นับร้อยหน่วย
การที่จะสร้าง เพียงจ�ำนวนน้อยนิดแค่ 9 หน่วยต่อไร่ยังแสดงว่า การดูแลชุมชนคงจะขาดประสิทธิภาพ เพราะ ความหนาแน่นต�่ำนั่นเองและจะเป็นภาระของรัฐ เช่นที่การเคหะแห่งชาติเคยประสบต่อไป ดังนั้น สาธารณูปโภค ต่างๆ จะไม่ได้รับการดูแลให้มีคุณภาพเพียงพอกับการอยู่อาศัยตามปกติสุข ประเด็นต่อมาก็คือ ต้นทุนที่ 5,000 ล้านบาท สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้เพียง 2,757 หน่วย หรือเป็นเงินหน่วย ละ 1.814 ล้านบาท
ถ้ารวมต้นทุนที่ดินด้วยแล้ว อาจมีมูลค่าถึง 3 ล้านบาทแล้ว เราจะปล่อยเช่าระยะ 30 ปีเพียง 350,000- 700,000 บาท จะมีความคุ้มค่าได้อย่างไร นี่เท่ากับทุนหายก�ำไรหด ก่อสร้างได้ไม่กี่หน่วยก็หมดทุนเสียแล้ว ดัง เช่นเมื่อ 50 ปีก่อน ก่อสร้างแฟลตดินแดงได้ไม่มากนั่นเองเงินจ�ำนวน 3 ล้านต่อหน่วยนี้ หากผ่อนช�ำระแต่เฉพาะ ดอกเบี้ย ( ยังไม่รวมเงินต้น ) ณ อัตราดอกเบี้ย 6 % ก็จะเป็นเงินปีละ 180,000 บาทหรือเดือนละ 15,000 บาท การให้ผ่อนถูกๆ ก็เท่ากับ ‘ เจ๊ง ’ ตั้งแต่เริ่มต้นแล้ว
B-CONNECT MAGAZINE 81