ArchitettiRimini (2005/2009) N. 8 - financing - 2009

architettirimini

A

8

Notiziario dell'Ordine degli Architetti
Pianificatori Paesaggisti e Conservatori
della settembreRimini
provincia di / ottobre 2005 NUOVA SERIE

rchitettirimini affronta un tema di grande interesse oggi
nel nostro paese, quello del Project financing, o della
“Finanza di progetto”, istituto ricompreso fra i «contratti
di partenariato pubblico privato» previsti dal Codice dei Contratti
Pubblici, che “... sono contratti aventi per oggetto una o più
prestazioni quali la progettazione, la costruzione, la gestione
o la manutenzione di un’opera pubblica o di pubblica utilità,
oppure la fornitura di un servizio, compreso in ogni caso il
finanziamento totale o parziale a carico di privati ...”.
In particolare la “Finanza di progetto” consiste in “... affidare
una concessione ponendo a base di gara uno studio di fattibilità,
mediante pubblicazione di un bando finalizzato alla
presentazione di offerte che contemplino l’utilizzo di risorse
totalmente o parzialmente a carico dei soggetti proponenti...”.
E’ utile ricordare che il Codice degli appalti specifica che in
sede di aggiudicazione l’Amministrazione ha la facoltà di
chiedere al vincitore le modifiche al progetto e al piano finanziario
che ritiene opportune per migliorare la proposta e renderla
aderente alle necessità.
Come si capirà dalla lettura dei diversi contributi che
costituiscono questo numero di Architettirimini, non si tratta di
un’esercitazione accademica sul “Project financing”, anche se
si studiano diversi casi, anche fuori dalla nostra provincia, ma
piuttosto di una riflessione sui progetti che, se fatti propri
dall’Amministrazione Comunale di Rimini, andrebbero a
trasformare ampiamente la configurazione spaziale e lo skyline
di Marina Centro.
Senza entrare qui nel merito delle procedure adottate e del

w

3
4

tre progetti presentati evidenziano un
approccio progettuale innovativo per la zona
costiera riminese; fino ad oggi, le
trasformazioni a grande scala sono state intese
come interventi di semplice “arredo urbano”,
leggeri e timidi nelle intenzioni, il più delle volte limitati al
rifacimento di singoli componenti o alla sostituzione di quelli
vetusti o degradati. Queste soluzioni, che portano a
trasformazioni non strutturali, sono compositivamente deboli
ed incerte perché prive di funzioni forti e quindi inclini
all’invecchiamento precoce. Manca quasi sempre l’idea
architettonica complessiva.
Nei lavori presentati per i project financing si avverte invece
la volontà di far parlare finalmente l’architettura, intesa come
armonia tra forma e funzione, struttura interna e involucro
esterno, ossatura e pelle. Tutto ciò indipendentemente dalla
qualità del linguaggio adottato sul quale sarà interessante
discutere.
I tre progetti vanno ricondotti al concetto di bigness. Rem
Koolhaas in Junkspace dice testualmente: “Superata una certa
scala, l’architettura assume la peculiarità della Bigness. La
Bigness è l’architettura estrema. Pare incredibile che il puro
e semplice dimensionamento di un edificio possa dar vita a un
programma ideologico indipendente dalla volontà dei suoi
progettisti… In verità, solo la Bigness può attivare quel regime
di complessità che coinvolge la piena comprensione
dell’architettura.” L’approccio al singolo edificio può avvenire
consapevolmente partendo dalla grande scala urbana. A fianco
dell’urbanistica tradizionale occorre introdurre altri strumenti,
ad esempio quelli tridimensionali (plastici, render,ecc.), in cui
la città sia visibile da tutti, facendo emergere pieni e vuoti
nell’insieme urbano, all’interno di una interazione compositiva.
L’urbanistica dovrebbe utilizzare una metodologia linguistica
più attraente, coinvolgente per parlare di città; questa è fatta
di storia, aree centrali e periferiche, di edifici singoli importanti
e storico-testimoniali, di piazze in cui la gente si incontra, di
isolati vicino ad un corso d'acqua, di memoria. Manca spesso
la parte architettonica nella pianificazione e soprattutto l'idea
di ciò che vogliamo diventi la città. L’Urbanistica deve “sentire”
l’architettura.
La recente conferenza dello studio Metrogramma (incaricato
della direzione artistica del PGT di Milano), ha esplicitato un
nuovo modo di confrontarsi col tema della complessità urbana.
Il grande interesse del pubblico verso questi tre progetti è
scaturito in primo luogo dal fatto che riguardano aree grandi
ed importanti (peculiarità della bigness), in secondo luogo
perché sono ben presentati, fanno vedere compiutamente i
volumi e gli spazi, sono comprensibili a tutti, a differenza dei
piani urbanistici tradizionali.

Sommario

3
4
5
6
7
8
9
11
13

Zaoli sulle occasioni perse
Franco e il concetto di bigness
La posizione del Consiglio dell’Ordine
Tre schede: De Smedt, Foster, Nouvel
Alcune valutazioni di Fabbri
Spadaro sulla filosofia del Project Financing
I Bandi del Comune di Rimini
Gli Studi di fattibilità del Comune di Rimini
Dallan presenta un episodio a Pesaro

Il Consiglio dell’Ordine degli Architetti, Pianificatori,
Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Rimini riunito
in data 8 luglio 2008 ha affrontato la valutazione dei progetti
presentati al Comune di Rimini da promotori privati per la
concessione di progettazione, costruzione e gestione,
mediante procedura di Project Financing, ai sensi del
Capo III del D.Lgs. n. 163/2006, dell’intervento di
realizzazione di un sistema di parcheggi nella zona a mare
della Città di Rimini con riqualificazione con riqualificazione
del Lungomare Tintori compreso tra Piazzale Boscovich
e Piazzale Kennedy e del Lungomare Murri compreso tra
Piazzale Kennedy e Piazza Marvelli.
Dopo ampia e articolata discussione il Consiglio ha rilevato
che:
Si condivide la necessità di una trasformazione dell’assetto
urbanistico della fascia a mare per rispondere all’evoluzione
della città turistica del XXI secolo, nella prospettiva di migliorare
la qualità della città nel suo complesso, i servizi e le prestazioni
offerte a favore degli utenti, la qualità degli spazi urbani aperti
e del tessuto edilizio, più in generale al fine di percorrere con
determinazione il percorso che conduce allo sviluppo
ambientalmente, socialmente ed economicamente sostenibile.
La situazione della strumentazione urbanistica comunale, un
PRG di seconda generazione non sufficiente a governare e
dirigere le dinamiche in atto, la nuova strumentazione urbanistica
comunale ancora in corso di adeguamento alla Legge Regionale
20/2000 sulla tutela e l’uso del territorio, non hanno consentito
di fornire un quadro strategico e strutturale, obiettivi generali
e specifici sui futuri assetti della città di costa a prevalente
funzione turistica. A tal riguardo si sottolineano le necessità di
rinnovamento dei waterfront e l’importanza delle interrelazioni
fra la il mare, la fascia dell’arenile, il tessuto insediativo della
marina e le porzioni urbane consolidate e storiche alle sue
spalle: per quanto attiene a percorsi, morfologia insediativa,
tracciati urbani, sistema degli spazi aperti e del verde, funzioni
degli assi urbani strategici, sistema della mobilità in termini di
gerarchia ed intermodalità, beni naturali ed ambientali e risorse
rinnovabili e non rinnovabili presenti (atmosfera, suolo,
sottosuolo e loro componenti costitutive), capacità di
biorigenerazione della città in relazione all’uso ed al consumo
di tali risorse ed ai carichi insediativi prevedibili, mix di funzioni
da prevedere in aree a così intensa necessità di trasformazione
urbana.
Lo strumento dei project financing può costituire un’occasione
per affrontare le carenze urbanistiche di un’area strategica
quale il fronte mare, nella quale la riqualificazione delle aree
di proprietà comunale e demaniale secondo finalità di interesse
collettivo rivesta un ruolo decisivo. Lo studio di fattibilità posto

a riferimento per i project financing, pur affrontando le
problematiche relative ai sistemi urbani, ambientali, sociali ed
economici interessati dagli stessi progetti, non contiene un
quadro generale sufficientemente dettagliato e l’indicazione di
obiettivi, misure, strumenti ed azioni sufficientemente definiti
da indirizzare al meglio i soggetti che hanno risposto al bando,
le cui proposte si segnalano per notevoli differenze qualiquantitative rispetto ai requisiti indicati nello studio stesso. La
stessa previsione di incremento nel dimensionamento dei
parcheggi pubblici in aree a ridosso dell’arenile contenuta nello
studio di fattibilità, dovrebbe essere più attentamente valutata
rispetto alle strategie della mobilità sostenibile, della riduzione
dell’accessibilità veicolare e del contemporaneo potenziamento
del trasporto pubblico con attrezzature e modalità innovative.
Nuove architetture possono essere strumenti di innovazione
e di suggestione urbana, per la capacità di portare ancor più
la realtà riminese sul palcoscenico internazionale, di individuare
nuove motivazioni di interesse culturale, sociale, turistico,
economico utili a ricalibrare e consolidare la percezione
dell’attrattività della metropoli costiera su versanti di competitività,
di innovazione e di qualità. Si ritiene necessario ribadire che
fino ad oggi, anche le trasformazioni a grande scala attuate
nella zona costiera sono state perlopiù intese come progetti
di semplice “arredo urbano”, estremamente leggeri e timidi
nelle intenzioni, il più delle volte limitati al rifacimento dei singoli
componenti o alla sostituzione di quelli vetusti o degradati.
Queste soluzioni hanno portato a trasformazioni non strutturali,
sono risultate deboli compositivamente, incerte perché prive
di funzioni forti e quindi inclini all’invecchiamento precoce. E’
mancata quasi sempre l’idea architettonica complessiva. I
progetti presentati evidenziano un atteggiamento progettuale
innovativo per la nostra zona costiera: in essi prevale,
indipendentemente dalla qualità del linguaggio adottato nei
singoli progetti, sulla quale sarà interessante discutere,
l’atteggiamento dell’architetto, si avverte la volontà di far parlare
finalmente l’architettura, la forma e la funzione insieme
all’involucro esterno, la struttura interna e la pelle esterna.
L’architettura comincia a prendere fiducia e mostra finalmente
le sue potenzialità. Sulle architetture proposte sarà comunque
necessario innestare percorsi e processi di affinamento, di
messa a punto, di condivisione, di analisi delle opportunità e
dei rischi, per meglio definire funzioni e carichi insediativi in
relazione con il tessuto urbano e con le componenti costitutive
del sistema territoriale ed ambientale. Sarà perciò indispensabile
verificarne la coerenza con le scelte in corso di definizione
attraverso il Piano Strategico in corso di costruzione. Tale
strumento di programmazione non pare ancora in grado di
fornire compiutamente obiettivi ed indirizzi, assi strategici e
percorsi definiti, pur se si rileva che l’analisi dei processi socio-

economici in corso, traguardata anche attraverso le opinioni
di testimoni privilegiati ha permesso di mettere a punto alcune
proposte, per mezzo della lettura e dell’analisi dei fenomeni
e delle dinamiche più rilevanti e di iniziare a metterle a confronto
con le attese delle forze economiche e sociali. Ovvero di iniziare
a delineare le sfide di innovazione e di competitività globale
cui la città, la società ed il territorio sono chiamati a rispondere
nell’orizzonte temporale di riferimento, capaci di fornire risposte
in un’ambito di continua innovazione, rivisitazione di strategie,
obiettivi, metodi, azioni.
A tal fine il Consiglio dell’Ordine degli Architetti, Pianificatori,
Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Rimini, pur con
le carenze ed i limiti rilevati, ritiene di dover supportare l’attività
dell’Amministrazione Comunale in relazione alle ipotes i di
riqualificazione dei waterfront di Marina Centro, per mezzo
della elaborazione, da parte delle sue articolazioni e commissioni
interne, in particolare la Commissione Urbanistica e la
Commissione Cultura, di letture, analisi e proposte utili ad una
definizione più puntuale delle opportunità fornite dai project
financing presentati, in modo da evitare i rischi e le minacce
che inevitabilmente si pongono in occasione di così rilevanti
processi di trasformazione urbana e di non perdere al contempo
un’opportunità per innalzare la qualità del tessuto insediativo
ed architettonico della nostra città.

5
Schede descrittive
(dati desunti da notizie di stampa)

6

P.LE KENNEDY – P.LE MARVELLI

q

w

e

Jean Nouvel
Coopsette

Norman Foster + Partners
Gecos
La proposta di Norman Foster definisce un nuovo polo turistico
incentrato su una torre-hotel dalle forme sinuose, (circa 100
ml di altezza) in grado di ospitare al piano interrato gli spazi
della Fondazione Fellini.
Viene previsto un molo di 300 metri con un pontile attrezzato
(oltre 10 ml di altezza) che estende la passeggiata oltre la
spiaggia.
Il piazzale Marvelli viene ridefinito attraverso la previsione di
una nuova volumetria a pianta curvilinea.

“La proposta di un sistema naturale ondulato ci ha subito portati
a quello che poi è un paesaggio caratteristico anche della
costa adriatica: la duna e la pineta. [...] Un’architettura “morbida”
e viva, suscettibile di erosioni, cambiamenti, modifiche.
Abbiamo quindi sviluppato il progetto del parco assecondando
le caratteristiche di questo particolare ecosistema, sviluppando
il passaggio graduale dalla spiaggia alla città, attraverso i
diversi sistemi dunari (duna bianca, duna grigia, duna boschiva).
Molto naturalmente, questa scelta ci ha consentito di annullare
il limite tra la spiaggia e il lungomare, e tra il lungomare e la
città. Il parco, e quindi il lungomare, diventa elemento d’unione,
transizione naturale.“ (Jean Nouvel)
Viene previsto un edificio multifunzionale, per attività di pubblico
spettacolo, nell’area del Kursaal, punto focale, non solo dall’asse
di Viale Principe Amedeo, ma di tutto l’intervento di
riqualificazione del Lungomare Tintori. L’altro intervento
consistente è la costruzione di un Resort nell’area triangolare
a nord del lungomare, tra il porto e il Grand Hotel, caratterizzato
da coperture vegetali, spazi commerciali al piano terra.

contenuto del bando rispetto ai progetti presentati – questioni
che si affrontano con altri contributi al giornale – è opportuno
tentare di fare il punto della riflessione che il Consiglio dell’Ordine
degli Architetti e le diverse Commissioni di lavoro che lo
animano, hanno compiuto finora, e stanno ancora compiendo,
anche con la partecipazione ai Gruppi di lavoro del Forum del
Piano Strategico.
E’ infatti noto che l’Amministrazione Comunale ha ritenuto
opportuno di rimettere la valutazione dei progetti per il lungomare
di Marina Centro al Forum del Piano Strategico, consapevole
che valutare progetti di tale rilevanza per i futuri assetti “strategici”
della zona turistica al di fuori del nuovo strumento che traccerà
il futuro della nostra comunità sarebbe stato non solo illogico
e contradditorio, ma anche un errore politico-amministrativo.
Non si può infatti mettere in campo uno strumento così
partecipato come il Piano Strategico, che si sta costruendo
dentro il Forum (che riassume sostanzialmente tutte le forze
economiche e sociali cittadine), e su un altro tavolo discutere
ed eventualmente approvare i progetti strategicamente più
rilevanti per la città.
Il Consiglio dell’Ordine ha già compiuto una prima riflessione,
approvando un documento che ha ampiamente reso pubblico,
nel quale si compivano valutazioni di diverso genere sui “project”:
da un lato si coglieva il contenuto innovativo, si sottolineava
la qualità architettonica dei progetti e le nuove opportunità,
dall’altro si mettevano in luce i limiti ed i rischi connaturati ad
un intervento “spot” sul tessuto urbanistico e sul sistema urbano
complesso di Rimini.
Personalmente ritengo che in fondo, pur con le sue
contraddizioni, il documento già approvato ben affrontava la
questione e metteva in luce le diverse facce dei “project”; le
riflessioni ivi compiute e gli approfondimenti compiuti nel
presente numero del nostro giornale, possono rappresentare
i punti di partenza per mettere a fuoco l’ambito urbano in cui
i progetti si devono collocare e le necessità di messa a punto
dell’attività amministrativa a riguardo.
E’ ovvio che dal punto di vista burocratico, l’iter del procedimento
della gara pubblica dovrà avere un suo esito e la commissione
istituita per l’esame dei tre progetti presentati da parte dei
soggetti privati dovrà formulare delle valutazioni sulla base dei
parametri predefiniti dal bando.
E’ però altrettanto ovvio che tale giudizio non debba limitare
la discussione nel Forum del piano strategico – e quindi nella

La maggioranza della cittadinanza riminese ha accolto con
grande entusiasmo queste proposte progettuali in stridente
contrasto con le esternazioni pubbliche di qualche associazione
e di qualche professionista. Posizioni di gruppi isolati, che
denotano un atteggiamento conservatore e spaventato
dall’innovazione, dimostrando di preferire la scomoda immobilità
del presente, piuttosto che immaginare una futura qualità della
città.
Il problema del giudizio estetico ,su cui i cittadini si sono
espressi, va ricondotto alla lotta tra “testo o contesto”: svincolo
di ispirazione futurista dalla memoria pietrificata e codificata
dentro di noi, oppure integrazione con l’esistente; idea o realtà,
astrazione o contestualizzazione. Il dibattito, presente all’interno
dell’architettura contemporanea, è attualissimo e spinge critici,
architetti di tutto il mondo a confrontarsi con questo difficile
problema. In ambito di centro storico dovrebbe prevalere il
contesto, mentre in aree indistinte il testo, destinato a diventar
nel tempo contesto. Non esiste una soluzione scientifica, visto

J. De Smedt, Studio Altieri
Impresa Mantovani
"L’idea che ci ha guidato durante la progettazione è stata quello
di restituire l’orizzonte, il paesaggio marino alla città, e allo
stesso sollevare il lungomare, con dolcezza..." (De Smedt).
Prevale una configurazione complessiva sinuosa composta da
strutture destinate a negozi e attività commerciali (non viene
variata la destinazione della palazzina Roma) tra piazzale
Kennedy e piazzale Fellini di circa 10mila metri quadrati, aree
verdi, percorsi e parcheggio seminterrato di circa 2mila posti
auto.
Sono previste in piazzale Fellini una arena per eventi e concerti,
in piazzale Boscovich spazi per la cultura e lo spettacolo, un
hotel a 6 piani, adiacente al club nautico e un nuovo ponte
pedonale mobile, che collegherà il portocanale alla darsena.
l’investimento proposto si aggira su 120 milioni di euro.

Marco Zaoli
segnare con un gesto forte il territorio. Non c’è
la paura diffusa né dell’elevarsi in altezza né
del cemento, visto non come nemico, ma come
connotatore simbolico della città: il cemento,
se usato come Kahn o Ando, è uno stupendo
materiale di enorme forza espressiva mentre lo sviluppo in
altezza rappresenta la fisiologica crescita delle città. Gropius
asseriva che l’altezza corretta per le aree urbane in Europa è
di 10 piani: ciò permette di recuperare grandi ed omogenee
aree verdi a disposizione della gente e spazi per la collettività.
Attualmente ,invece, si costruisce ovunque senza criterio,
ritagliando aree verdi scollegate tra loro, e quindi inutilizzabili.
Manca invece la necessaria forza di rivalutare il mare
coinvolgendolo nel sistema-città, non solo con percorsi pedonali,
ma con strutture galleggianti che consentano dal largo una
vista dello skyline urbano.
Essendo Rimini una “città di sabbia” e non di mare, la proposta
del pontile appare forse timida , insufficiente a spingere l’utente
riminese verso il mare aperto.
In conclusione, anche se occorrerà aspettare la definizione
esecutiva dei progetti che saranno scelti per esprimere un
giudizio compiuto, si può accogliere positivamente il fatto che
siano stati prodotti sforzi propositivi in termini di progettualità
architettonica , contribuendo a stimolare il dibattito in una
realtà ondivaga come quella riminese.
Rimini è la città romantica dell’incompiuto (dal Tempio
Malatestiano al Teatro Galli), città del non limite, in lotta perenne
tra storia e tensione al futuro. Speriamo sappia dare compiuta
concretezza alle nuove spinte innovative.

che l’architettura è la forma di arte più ricca di scorie. Esiste
però un problema di tradizione che distingue l’architettura
italiana da sempre nel mondo e che considera il contesto non
un vincolo reazionario che inibisce, ma uno stimolo alla ricerca
e all’innovazione. Questo hanno fatto Gardella, Albini e
attualmente tanti studi di architettura italiana.
Il progetto di J. De Smedt non appare particolarmente
interessante poiché prospetta una idea di mimesi col contesto
in cui si rapporta,in particolar modo con il moto ondoso del
mare; ritroviamo un pattern formale in cui le onde si susseguono
in modo seriale e ripetitivo. Troppi riferimenti alla natura, forse,
per essere architettura nella sua pienezza. In senso altimetrico
abbiamo dei piccoli movimenti che inquadrano parti sommerse
ed emerse; gesti in successione con poca forza espressiva.
Il progetto di J. Nouvel richiama alla mente le dune di sabbia
che caratterizzavano la spiaggia adriatica prima del boom degli
anni ‘50. L’aspetto interessante è il gigantismo di queste colline
artificiali che diventano segno forte sulla battigia ed il fatto di
creare percorsi “canyon” tra queste immersi nel verde, con un
linguaggio poetico di grande suggestione.
L’aspetto negativo è la forzatura di creare colline verdi con
strutture non naturali, a costituire cioè un artificio , e la mimesi
con gli elementi naturali, quasi un nascondere la forza
dell’architettura servendosi della natura, limitando le enormi
potenzialità della prima.
La torre di N. Foster rappresenta la volontà primordiale di

Alessandro Franco (Commissione Cultura)

Riqualificazione del waterfront
e ruolo dell’interesse pubblico

S’

intende esaminare le proposte
progettuali di project financing
presentate per la realizzazione di un
sistema di parcheggi e riqualificazione del
lungomare tra P.le Boscovich e P.le Marvelli
secondo criteri di valutazione di rispondenza
alle finalità di riqualificazione urbanistica del
fronte mare e di pubblico interesse connesse alla realizzazione
di opere pubbliche.
In primo luogo si osserva che allo stato attuale per tutte le
proposte presentate non sono disponibili importanti informazioni
in merito alla consistenza dimensionale, volumetrica e funzionale
delle soluzioni nonché dei termini finanziari (importo delle opere,
durata della convenzione, ecc.). Tuttavia tutti i progetti avanzati
prevedono nuove rilevanti volumetrie, scelte funzionali e importi
complessivi delle opere che si discostano in modo sostanziale
da quelle indicate nei due studi di fattibilità. A fronte di un
possibile inserimento di superfici commerciali e di servizio
“accessorie al godimento delle attrezzature pubbliche nelle aree
pedonali” e quantificate in 2.800 mq per il tratto P.le Boscovich
- P.le Kennedy (20 spazi commerciali per complessivi 2.000 mq
e l’utilizzo di 800 mq della palazzina Roma ad uso commerciale)
e in 1.600 mq per il tratto P.le Kennedy - P.le Marvelli (16 spazi
commerciali) i progetti presentati prevedono superfici commerciali
ben superiori a quelle indicate e nuove funzioni quali alberghi,
“resort” ed altre funzioni non previste.

In tutti i progetti presentati sono definite proposte d’investimento
ben superiori ai valori stimati delle opere degli studi di fattibilità
(Euro 39.457.000,00 per il tratto P.le Boscovich - P.le Kennedy,
Euro 21.054.000,00 per il tratto P.le Kennedy - P.le Marvelli),
con connesse ipotesi di durata della concessione superiori a
99 anni, tali da alterare l’istituto della concessione trasformandolo
in diritto di proprietà.
Per questi aspetti le propost e avanzate presentano quindi
contenuti sostanzialmente diversi da quelli previsti dai bandi,
configurandosi quali vere e proprie proposte di ristrutturazione
urbanistica promosse da privati al di fuori di un quadro unitario
di pianificazione, supportato da elaborazioni, analisi, valutazioni
di compatibilità che solo il nuovo piano strutturale può definire.
Ipotesi progettuali aventi carattere di ristrutturazione urbanistica
che qualora fossero accolte nei suoi caratteri originari possono
indurre a ritenere l’esistenza di problemi sostanziali in merito
alla valutazione di pubblico interesse di opere come alberghi
o “resort”, in aree demaniali vincolate a funzioni di pubblico
interesse e alla verifica di fattibilità urbanistica, in rapporto alla

7

necessità di predisporre specifica
variante urbanistica e al possibile
snaturamento dell’istituto stesso del
Project Financing che da strumento
finalizzato alla realizzazione di opere
pubbliche potrebbe assumere il ruolo
improprio e indiretto di strumento

urbanistico.
Il quadro di coerenza formale e compositiva proposto dai progetti
presentati non può essere disgiunto dai modelli funzionali e
organizzativi proposti, secondo i quali la costruzione di un nuovo
“water front” dovrebbe configurarsi con l’introduzione di nuove
strutture ricettive e nuovi soggetti gestionali, in grado di assumere
un ruolo economico decisivo in aree strategiche, relegando in
secondo piano la riqualificazione dell’intera fascia turistica di
marina centro e assecondando processi di trasformazione
socioeconomica non certo orientati alla valorizzazione del
pluralismo economico caratteristico della nostra struttura
imprenditoriale turistica.
E’ opportuno riflettere se lo strumento del Project Financing per
la realizzazione di parcheggi interrati – interpretato dai soggetti
promotori con finalità ed obiettivi notevolmente più estesi di
quelli indicati dagli studi di fattibilità, con l’apparente condivisione
dell’Amministrazione comunale – possa essere considerato la
soluzione più idonea per affrontare la complessità di esigenze
e contenuti della riqualificazione urbanistica della fascia a mare
e l’importanza delle interrelazioni fra la il mare, la fascia
dell’arenile, il tessuto insediativo della marina e le porzioni
urbane consolidate e storiche retrostanti.
Nelle soluzioni progettuali proposte non si ravvisano adeguati
livelli di attenzione ai temi della morfologia insediativa, dei
tracciati urbani; il sistema degli spazi aperti e del verde, non
costituisce occasione di valorizzazione delle aree pubbliche al
servizio dell’intera fascia turistica e in connessione ai beni
naturali ed ambientali, ma diviene opportunità per la previsione
di nuove strutture ricettive che sembrano non considerare la
forte specializzazione turistica e gli elevati carichi edilizi dell’attuale
contesto. Il disegno delle stesse aree verdi sembra non rispondere
che a criteri di rappresentazione formale e a rendering
ammiccanti.
Il sistema della mobilità non viene affrontato in termini di gerarchia
ed intermodalità, la stessa previsione di incremento nel
dimensionamento dei parcheggi pubblici in aree a ridosso
dell’arenile, contenuta nello studio di fattibilità, non appare
coerente con le strategie della mobilità sostenibile, della riduzione
dell’accessibilità veicolare e del contemporaneo potenziamento
del trasporto pubblico con attrezzature e modalità innovative.
Claudio Fabbri

L

a filosofia di un Project Financing è quella
di coinvolgere il privato e il mercato
finanziario (Istituti di credito) in un progetto
con l’intento di farlo fruttare per sé e per la
comunità (esempio: un terreno o un bene che
altrimenti rimarrebbe inutilizzato per carenza
di fondi pubblici).
Ciò avviene attraverso la creazione di una S.P.C. (Special
Purpose Company) in cui si opera la separazione giuridica e
finanziaria del progetto dai partner.
La disciplina del Project Financing è stata introdotta dalla
Merloni-ter (L.415/1998) con l’obiettivo di contenere la spesa
pubblica e fornire una modalità alternativa alla finanza d’impresa
per la realizzazione di opere pubbliche dove il finanziamento
dell’opera con capitale privato è solo parziale. La norma prevede
anche che, nel caso in cui la gestione dell’opera sia
particolarmente onerosa, il Comune possa contribuire alla sua
realizzazione. Il contributo viene concesso a fronte di un
controllo da parte dell’Ente pubblico. Alla Legge 415/1998 ha
fatto seguito la Legge 166/2002 (Merloni-quater) che ha ampliato
il numero di potenziali soggetti promotori e ha abolito il limite
di durata temporale delle concessioni

8

città – sugli assetti della zona turistica, sul contributo che i
“project” possono fornire a riguardo, ma più in generale sulla
visione strategica per il futuro che la nostra comunità si vorrà
dare. E’ infatti in questa logica ed in questa prospettiva che si
pone la discussione sui tre progetti.
Personalmente ritengo che, al di là delle procedure con cui i
progetti sono stati avviati, sia indispensabile valutare con
attenzione i loro contenuti e il loro interesse per Rimini: tre
architetti di fama internazionale hanno fornito il loro contributo
per migliorare, secondo la loro visione, il panorama urbano e
la funzionalità della nostra marina.
Credo che abbiamo l’obbligo di esaminarli attentamente, capire
il loro contenuto e la loro portata, verificare la rispondenza alle
necessità – innegabili - di trasformazione migliorativa del tessuto
turistico, proporre eventuali miglioramenti.
Sotto quest’ultimo versante, è indispensabile sottolineare il
limite che è sotteso ai “project”: lo studio di fattibilità posto a
base del bando di gara non è senz’altro riuscito – per i limiti
dello stesso strumento – a mettere a sistema tutte le necessità
che si pongono, tutti i fattori e le questioni da risolvere per la
vera riqualificazione urbana del tessuto turistico centrale.
L’ambito urbano considerato dallo studio doveva infatti essere
allargato almeno al tracciato ferroviario, dovevano essere
indagati e precisa ti i rapporti fra le nuove opportunità che si
proponevano sul lungomare – in termini di funzioni da insediare,
sistema dell’accessibilità, percorsi, sinergie urbane – con il
tessuto urbano esistente al contorno (funzioni miste, residenziali
e turistiche), con il centro storico, con il sistema - dei percorsi,
dell’acqua e del verde - costituito dall’anello dei nuovi ed antichi
tracciati del Marecchia e dell’Ausa - con le funzioni presenti
sull’arenile ed i futuri assetti di spiaggia, con il tracciato del
TRC e le innegabili necessità di realizzazione e implementazione
di tale sistema di trasporto pubblico urbano per favorire assetti
innovativi e funzionali della nostra città, con il sistema delle
funzioni pubbliche (ed in particolare di interesse turistico) di
rango superiore quali la fiera, il palacongressi, l’auditorium, i
musei, la darsena.
Purtroppo tutto questo non è stato fatto prima dei “project”.
Ma è possibile approfondire ora in tal senso, in modo da
verificare almeno “ex post” le sinergie, le compatibilità, gli
impatti, le possibilità di relazione dei progetti con il sistema
urbano, quello territoriale ed ambientale, quello economico e
sociale, e proporre le modifiche necessarie ai progetti, a quei
progetti che si ritenessero utili e migliorabili.
Purtroppo questa città, pur nel grande dinamismo e
nell’intraprendenza dei singoli, è stata capace di perdere molte
occasioni perché incapace di pensare collettivamente in grande,
di avere un pensiero alto, al di fuori degli schemi e dei pregiudizi,
in definitiva di costruire un progetto per il suo futuro al di sopra
delle convenienze del momento e delle convenzioni ideologiche
e di bottega.
Potrebbe al contrario diventare capace di ridefinire la sua
identità lasciandosi alle spalle le trasformazioni avvenute
“privatamente” per mezzo dei condoni edilizi, costruendo invece
un’immagine “collettiva e pubblica” dei suoi assetti urbani ed
una prospettiva credibile e di lungo periodo.
Non tutto è però perduto, il Piano Strategico è un’occasione,
cerchiamo di non perdere anche questa, e cerchiamo di non
perdere, dentro il Piano Strategico, l’occasione di vedere
realizzate delle architetture di valore nella nostra città, capaci
di dialogare con il sistema urbano, economico e sociale tanto
da migliorarlo.

Architettura e bigness

q

Project Financing per la marina di Rimini
P.LE BOSCOVICH – P.LE KENNEDY

I

A proposito delle occasioni perse

Filosofia del PF

avrebbe potuto realizzare tali opere.
Nell’ambito del nostro territorio provinciale queste procedure
stanno permettendo la gestazione e realizzazione di importanti
iniziative volte, se portate a termine, non solo a costituire delle
operazioni di Project Financing di rilevanti dimensioni dal punto
di vista economico-finanziario, ma anche a realizzare progetti
che mirano a modificare profondamente la nostra città.
Infatti i progetti più importanti in corso di progettazione e/o di
realizzazione si stanno svolgendo soprattutto nei Comuni di
Rimini e Riccione, interessando il loro waterfront.
Il waterfront rappresenta, più di ogni altro elemento, l’immagine
e il prodotto che Rimini e tutta la Costa Adriatica esportano
nel mondo e col quale, da decenni, attraggono milioni di turisti
che hanno sempre costituito parte sostanziale dell’economia
della Riviera Romagnola.
Rimini e Riccione con queste procedure hanno promosso le
iniziative di Project Financing volte a modificare profondamente
nelle funzioni e nell’aspetto le parti più importanti degli affacci
a mare delle città.
A Riccione tutto il lungomare,
Promotore : Ente pubblico
della darsena fino alla zona
Developer : Predispone le attività di pianificazione e budget (privato)
Terme, sta per essere
Finanziatore : Consulente finanziario del progetto (valida il Business Plan)
pedonalizzato ed attrezzato,
Società di Progetto : Soggetto cui viene affidato il compito di redigere ed eseguire i progetti
ri c a va nd o un e st es o
parcheggio ad una quota
La legislazione ha introdotto, insieme al Project Financing, interrata, rifunzionalizzando la viabilità di accesso al mare (sia
l’Accordo di Programma.
veicolare che pedonale), creando una maggior interazione tra
Queste ultime sono le due procedure che, con differenti città e arenile attrezzato. Il risultato sarà di ottenere, alla fine
metodologie, finalità ed ambiti di applicazione, hanno permesso dei lavori, un lungomare realmente fruibile e attrezzabile, a
alle Amministrazioni locali di poter attuare programmi di opere diretto contatto e in simbiosi con il centro della città. Tutto il
di opere di interesse pubblico non attingendo a risorse progetto, pur diviso in lotti, con soggetti promotori differenti,
economiche proprie.
conserva un forte carattere unitario, possedendo un aspetto
Nel caso del Project Financing è previsto lo svolgimento di un più di carattere funzionale che d’impatto architettonico.
vero e proprio bando di gara in cui la partecipazione dei privati Non costituisce di per sé elemento attrattivo, ma si pone a
diventa propositiva a cominciare dall’aspetto progettuale. Sono supporto dell’esistente migliorandone la qualità e la funzionalità.
nate così in ambito nazionale (ed internazionale) importanti Al contrario il progetto che si impernia sul prolungamento a
opere sia a carattere infrastrutturale che edilizio/architettonico, mare del Viale Ceccarini costituisce un forte elemento
che senza questo particolare tipo di collaborazione molto architettonico, che contribuirà a spostare sempre più verso la
probabilmente non sarebbero mai state realizzate, la cui zona marina il baricentro della città.
gestione (da parte del soggetto privato) genera profitti per esso A Rimini i Project Financing più importanti in corso di
ma anche vantaggi per la comunità che, in altro modo, non realizzazione mirano a modificare il tratto principale del

waterfront (dal Portocanale a Piazzale Marvelli) con due progetti
che, stravolgendo la morfologia di tutta la zona, introducono
importanti cambiamenti:
- nuova rifunzionalizzazione di tutto l’ambito inte rrato dei
progetti;
- nuovi e importanti volumetrie edilizie insediate;
- nuove destinazioni d’uso introdotte o accresciute in modo
significativo.
Le Società di progetto hanno affidato la redazione dei progetti
a tre importanti studi di fama mondiale: De Swedt, Nouvel,
Foster.
Esaminando tali progetti ci siamo posti alcuni interrogativi:
se appaiano chiari gli obiettivi del soggetto privato, realizzatore
del Project Financing, finalizzati al pronto ritorno degli
investimenti e fonte di cospicui utili, sono veramente tenute in
considerazione le istanze e le esigenze della collettività?
In qualità di architetti (e quindi attenti e partecipi delle tematiche
riguardanti la qualità architettonica ed urbanistica) ci preme
evidenziare alcuni aspetti.
Primo aspetto Le cordate promotrici, nell’obbiettivo di
perseguire le proprie finalità e dare forte carattere ai progetti,
hanno incaricato grandi studi di architettura di redigere i
progetti. Oggi sicuramente le “Archistar” garantiscono una
visibilità ed una propagazione dell’immagine di grande forza
mediatica, e questo è sicuramente un aspetto positivo.
Tuttavia si intravedono all’interno di questi progetti (come
evidenziato nella nota di codesto Ordine trasmessa in data
10/7/2008) evidenti forzature speculative, che rischiano di
stravolgere gli equilibri sia urbanistici che immobiliari della
città.
Secondo aspetto Questi progetti, che hanno come oggetto
tratti consecutivi di waterfront, non sembrano inquadrati in
alcun masterplan della città. Sicuramente ciò rischia di
creare un forte ambito di episodicità progettuale che, quando
si materializza nel singolo edificio, può avere un senso
compiuto, ma quando prende in esame parti di città, senza
creare un sistema di connessione, non crea qualità urbana.
Creare forti elementi di discontinuità sia progettuale (concettuale
ed estetica) che qualitativa, sia tra le varie proposte che tra le
zone interessate ai progetti e quelle tralasciate, rappresenta
un grave rischio per l’Amministrazione Comunale e per la Città,
nella sua collettività.
In tante altre iniziative di trasformazione delle città, gestite
tramite grandi interventi e competenze prestigiose, si è innescato
un volano virtuoso di crescita dell’immagine e di riqualificazione
Immagine di testata
Complotto Grafico THE BIG BATH (1983) IIlustrazione di Massimiliano Sirotti